Инструментами коллективных инвестиций являются кредитные союзы, акционерные инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды и т.д. Основное назначение – объединение денежных средств граждан, юридических лиц и других субъектов финансовых отношений для решения определенных задач. Пример – жилищно-строительные кооперативы, где граждане собирали деньги и являлись заказчиками строительства, получая в собственность жилье по стоимости оплаченных паев.
В настоящее время активно развиваются сравнительно молодые для России инструменты коллективных инвестиций – паевые инвестиционные фонды. Подавляющее большинство ПИФов, созданных у нас за последние годы были открытыми ПИФами, инвестирующими средства пайщиков-инвесторов на фондовом рынке, в связи с обвалом которого понесшие потери средств, полученных в доверительное управление. В связи с данным обстоятельством отношение к ПИФ, как к инструменту инвестиций в настоящее время осторожное. Вместе с тем, о деятельность закрытых ПИФ кардинально отличается от деятельности ОПИФ.
Главным нормативным документом, определяющим и регулирующим деятельность инвестиционных фондов, является Федеральный Закон 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а так же Приказы и Положения Федеральной Службы по Финансовым Рынкам (ФСФР). Данная служба, наряду с ЦБ, является одним из двух регуляторов финансового рынка в РФ. Юрисдикция ЦБ – коммерческие банки, ФСФР - все остальные субъекты финансового рынка, в том числе и управляющие компании инвестиционных фондов.
Федеральный закон 156 –ФЗ
«Статья 10. Понятие паевого инвестиционного фонда
1. Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.»
ПИФ не является юридическим лицом, соответственно прибыль от всех сделок, совершаемых в рамках доверительного управления имуществом ПИФ, в полной мере идет на увеличение стоимости паев, принадлежащих пайщикам фонда – налог на прибыль отсутствует. Отсутствуют так же налог на имущество, составляющее ПИФ, земельный и иные налоги. Исчисление и уплата НДС при проведении операций с имуществом фонда (кроме операций с жилищной недвижимостью) производится в общем порядке, что логично, т.к. в противном случае при операциях с коммерческой недвижимостью у контрагентов возникают потери в связи с невозможностью возмещения НДС. В случае проведения операций с жилой недвижимостью НДС и все остальные налоги отсутствуют. Владелец пая уплачивает подоходный налог с суммы, составляющей разницу между ценой приобретения пая и ценой продажи (реализации) пая в случае, если физическое лицо владеет паями (которые являются бездокументарными ценными бумагами) менее трех лет. В случае владения паями более трех лет налоги при реализации не уплачиваются.
Обращение взыскания на имущество (в том числе денежные средства), составляющее ПИФ не допускается.
Федеральный закон 156 –ФЗ
«Статья 14. Инвестиционные паи
1. Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации…
…Инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда удостоверяет также право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев и, если правилами доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом предусмотрена выплата дохода от доверительного управления имуществом, составляющим этот паевой инвестиционный фонд, право на получение такого дохода..»
Инвестиционный пай – неэмисионная бездокументарная ценная бумага (может обращаться на бирже), удостоверяющая право владельца на долю общей собственности фонда, т.е. стоимость пая напрямую связана со стоимостью всего имущества, составляющего фонд. Если это Закрытый ПИФ Недвижимости (далее ЗПИФН), то стоимость пая (С) рассчитывается как отношение стоимости недвижимого имущества в составе фонда (плюс денежные средства фонда) (СН+Д) к количеству паев (КП), находящихся в обращении: С=(СН+Д)/КП
Владельцы паев ЗПИФН обладают правами, аналогичные правам акционеров в акционерном обществе – имеют право созывать общие собрания пайщиков и принимать решения в том числе о смене управляющей компании фонда.
ПИФ образуется Управляющей Компанией, имеющей лицензию ФСФР на деятельность по управлению инвестиционными фондами, удовлетворяющей лицензионным требованиям ФСФР. Моментом образования фонда является регистрация Правил Доверительного Управления фондом (далее ПДУ).
ПДУ является основным документом, определяющим деятельность фонда. Структурно состоит из разделов: сведения о фонде, управляющей компании, спецдепозитарии, регистраторе, аудиторе, оценщиках, порядок формирования фонда, инвестиционная декларация, обязанности управляющей компании, права пайщиков и т.д. Для регистрации ПДУ в ФСФР направляется пакет документов, включающий в себя проект ПДУ, заключенные договоры с спецдепозитарием фонда, регистратором фонда, аудитором фонда, независимым оценщиком. Спецдепозитарий осуществляет хранение имущества, составляющее фонд, первичной документации на данное имущество, осуществляет акцепт заключаемых договоров при распоряжении имуществом фонда, акцепт платежных поручений при приобретении активов и расходах за счет имущества фонда. Спецдепозитарий несет солидарную ответственность всем своим имуществом перед пайщиками фонда за сохранность имущества и денежных средств, составляющих фонд. Регистратор ведет реестр владельцев паев и учет перехода прав на паи. Спедепозитарием и регистратором ЗПИФН «Ямская слобода» под управлением УК ООО «АРСАНА» является Сбербанк России.
Федеральный закон 156 –ФЗ
«Статья 10.
3. Название (индивидуальное обозначение) паевого инвестиционного фонда должно содержать указание на состав и структуру его активов (далее - категория паевого инвестиционного фонда) в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и не может содержать недобросовестную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую или вводящую в заблуждение информацию.
(п. 3 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)»
Структура и состав активов фонда определяются типом и категорией фонда. Фонды типа «открытый» и «интервальный» не могут инвестировать средства в операции с недвижимостью, такие операции могут совершать только фонды типа «закрытый».
В зависимости от состава и структуры активов фирменное наименование акционерного инвестиционного фонда может указывать, а название паевого инвестиционного фонда должно указывать, что соответствующий фонд относится к одной из следующих категорий фондов:
- фонд денежного рынка;
- фонд облигаций;
- фонд акций;
- фонд смешанных инвестиций;
- фонд прямых инвестиций;
- фонд особо рисковых (венчурных) инвестиций;
- фонд фондов;
- рентный фонд;
- фонд недвижимости;
- ипотечный фонд;
- индексный фонд (с указанием индекса);
- кредитный фонд;
- фонд товарного рынка;
- хедж-фонд.
Т.е. категории с 8 по 14 – могут быть только закрытые ПИФ.
Существуют также фонды для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Квалифицированность инвестора устанавливается ПДУ фонда на основании признаков, установленных ФСФР. Главный принцип отличия таких фондов – структура и активы фонда для неквалифицированных инвесторов ограничивают риски фонда и, соответственно, ограничивают спектр возможных вложений средств фонда, предполагая, что инвесторы фонда не обладают достаточной квалификацией для определения степени рискованности вложений и не обладают контролем за движением денежных средств. Квалифицированные инвесторы наоборот, квалифицированно взвешивают риски и обладают возможностями контроля использования вложенных фондом средств. Паи фондов для неквалифицированных инвесторов не ограничены в обороте и могут продаваться любому лицу без ограничений. Паи фондов для квалифицированных инвесторов ограничены в обороте, т.е. паи могут продаваться (передаваться) от одного квалифицированного инвестора другому квалифицированному инвестору.
Например, ЗПИФ недвижимости (10.1 – для неквалифицированных, 10.2 – для квалифицированных инвесторов) может инвестировать денежные средства в:
10.1. В состав активов акционерного инвестиционного фонда и закрытого паевого инвестиционного фонда, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить только:
- денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
- недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
- имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287; N 43, ст. 4412);
- долговые инструменты;
- инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся категории фондов недвижимости или рентных фондов;
- паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква - значение "E", вторая буква - значение "U", пятая буква - значение "R".
10.2. В состав активов акционерного инвестиционного фонда и закрытого паевого инвестиционного фонда, относящихся к категории фондов недвижимости, акции и инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, могут также входить:
- имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
- имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
- имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
- проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
- акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы
- Получать выплаты по принадлежащим им паям согласно правил фонда или решения общих собраний пайщиков.
- Продать пай любому заинтересованному лицу.
- Досрочно погасить пай и получить его действительную стоимость
Резюме:
Совместить интересы инвесторов, застройщиков и иных заинтересованных лиц может использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) недвижимости в качестве инструмента инвестиций в строительство и последующее управление объектами недвижимости. Законодательно закреплен строгий контроль за операциями с имуществом фонда, что защищает инвесторов и обеспечивает прозрачность деятельности и использования средств. Сделки с имуществом подлежат контролю со стороны спецдепозитария и не могут противоречить правилам фонда. Обращение взыскания на имущество фонда не допускается.
ПИФ не является юридическим лицом и, соответственно, субъектом налогообложения. Все операции с имуществом, осуществляемых ПИФом направлены на увеличение стоимости чистых активов фонда, и соответственно на увеличение стоимости каждого пая, составляющего фонд.
Пайщики фонда имеют возможность получать доход следующим образом: