Состояние финансового рынка России в настоящее время характеризует общая неустойчивость. Цена практически всех базовых активов определяется складывающейся ценой на энергоносители. Это обстоятельство четко прослеживается на примере фондовых индексов (РТС и ММВБ). Деятельность банков так же находится в серьезном затруднении. За 2009 год величина активов банков, отражающих состояние рынка кредитования физических и юридических лиц, а так же активность банков на фондовом рынке по одним данным не изменилась, по другим – находится в области незначительных отрицательных значений, что говорит о стагнации банковской системы.
Стагнация вызвана следующими факторами:
- Постоянно растущая величина просроченной задолженности физических и юридических лиц заставляет банки постоянно заниматься реструктуризацией существующей кредитной задолженности (отодвигая проблемы в будущее), наращивать резервы на возможные потери по ссудам (РВПС), что ведет к убыточности текущей деятельности и ограничению капитальных возможностей по увеличению кредитного портфеля.
- Недостаток ресурсов средней и большой срочности. Увеличение кредитного портфеля за счет «коротких» денег приведет к напряженным значениям обязательных нормативов ликвидности и серьезным рискам ее потери.
- Недостаток адекватных с точки зрения рисков и доходности активов на рынке, недостаток хороших заемщиков. При статистически неизменном рынке коммерческого и потребительского кредитования, фактически осуществляется его перераспределение в пользу госбанков – в частных коммерческих банках кредитный портфель сокращается, а в госбанках растет.
В данных условиях серьезно тормозится общее экономическое развитие. Неспособность существующих финансовых институтов воспроизводство основных фондов ведет к цепи последствий: тормозится производство - падает занятость – падает покупательная способность – падают цены на жилую недвижимость и кредитоспособность населения, что ведет к дальнейшему сокращению внутреннего спроса. Индикатором состояния экономики в развитых странах является состояние строительной отрасли – 1 рабочее место в строительстве обеспечивает 9 рабочих мест в смежных отраслях. В России строительная отрасль от нестабильности финансовой системы (в том числе из-за неразвитости институтов финансирования строительной отрасли) пострадала больше всего.
Таким образом, для частных инвесторов существуют три основных формы инвестиций и вложений с целью сбережения накоплений:
- Фондовый рынок, состояние которого жестко связано с уровнем цен на нефть и внешними факторами. Вложение средств неквалифицированными инвесторами чрезвычайно рискованно.
- Банковские депозиты. Текущая ставка рефинансирования ЦБ стагнация банковской системы, выраженная в уменьшении кредитных портфелей частных коммерческих банков, снижение капитализации банков и доходности банковских операций делает непривлекательным размещение средств частных инвесторов как с точки зрения доходности, так и с точки зрения рисков. Размещение средств физических лиц на вклад на сумму более 700 тыс. рублей никак не застраховано, а ставка депозита не сохраняет вложенные средства от обесценения в результате инфляции.
- Рынок недвижимости на сегодняшний день является достаточно привлекательным для долгосрочных вложений, так как ценовое дно достигнуто, а отсутствие нового строительства (начало 2008-2009 г.г.) приведет к дефициту новых площадей с 2011 года. Следовательно, можно прогнозировать рост спроса, и, следовательно, рост стоимости и арендных ставок для жилой недвижимости. Вместе с тем, для индивидуального частного инвестора вложение в недвижимость не вполне удобно и безопасно по следующим причинам:
- требуется определенная сумма для вложений в определенный объект недвижимости – «чуть меньше» нельзя, «чуть больше» - остаются невложенные средства. Достаточно высок порог вложений – инвесторы с 1-1,5 млн. руб. не имеют шансов на интересные вложения.
- Правовые и криминальные риски. Риск остаться без вложений и сбережений по причине «серых» схем финансирования строящегося жилья (вексельные схемы, предварительные договоры и т.п.), несостоятельности застройщика, мошеннических действий, правовой нечистоты приобретаемого жилья и т.п.
- Налоговые аспекты – необходимость уплаты налога на имущество, подоходного налога с арендной платы, с продажи жилья, находящегося в собственности менее трех лет, заполнения и подачи налоговых деклараций. Данные материальные и временные издержки весьма обременительны.
Данных проблем нет при использовании инструментов коллективных инвестиций на рынке недвижимости – Закрытых паевых инвестиционных фондов. При инвестировании через ЗПИФ:
- в недвижимость может быть инвестирована любая сумма от 50-100 тыс. рублей
- отсутствуют правовые и криминальные риски – все сделки проходят тщательную экспертизу и совершаются под контролем спецдепозитария, который несет солидарную ответственность с управляющей компанией фонда за правовую чистоту сделок и сохранность средств инвесторов.
- доходы, полученные ЗПИФ в результате доверительного управления средствами инвесторов (доходы от купли продажи недвижимости, передачи жилья в найм, аренды недвижимости) не подлежат налогообложению. Налог на собственность отсутствует. Все доходы, полученные ЗПИФ, идут на увеличение стоимости паев пайщиков фонда – инвесторов. Пайщики фонда не платят никаких налогов в течение срока владения паями (за исключением промежуточных выплат дохода). В случае если пайщики физические лица владеют паями более трех лет, при оплате или продаже принадлежащих им паев не возникает подоходного налога, в случае реализации паев при владении менее трех лет уплачивается подоходный налог с разницы цены приобретения и реализации.